Giriş

Türkiye’nin yapı stokunun büyük bir kısmı 2000 yılı öncesinde inşa edilmiş yapılardan oluşuyor. Deprem

riski, imar sorunları ve altyapı yetersizlikleri, kentsel dönüşümü yalnızca bir tercih değil, zorunluluk

haline getirdi. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun bu ihtiyaca

yanıt vermek üzere yürürlüğe girdi; amacı, riskli alanların dönüştürülmesi ve güvenli, yaşanabilir

kentlerin inşa edilmesidir.

Ancak bu süreç yalnızca binaların yıkılıp yeniden yapılmasından ibaret değildir. Kentsel dönüşüm, bir

yandan maliklerin mülkiyet haklarını ilgilendirirken, diğer yandan yüklenici firmaların yatırım ve

sözleşmesel sorumluluklarını doğrudan etkileyen karmaşık bir hukuki süreçtir. Taraflar arasındaki en

kritik bağ ise, çoğunlukla kat karşılığı inşaat sözleşmeleridir.

Uygulamada, bu sözleşmelerin hazırlanışı sırasında hem malikler hem de firmalar yönünden ciddi hak

kayıpları yaşanabiliyor. Malikler açısından risk, mülkiyet devrinden sonra yüklenicinin inşaatı

tamamlamaması veya eksik teslim yapması; yüklenici açısından ise, çoğunluğu sağlamasına rağmen

azınlık maliklerin süreci tıkaması veya tapu devrini geciktirmesidir.

İşte bu makale, kentsel dönüşüm firmaları açısından hukuki güvenceleri ve kat karşılığı sözleşmelerde

dikkat edilmesi gereken temel noktaları ele alıyor. Amaç; 6306 sayılı Kanun, son değişiklikler (özellikle

7471 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemeler) ve güncel uygulama yönetmelikleri çerçevesinde taraflara

yol gösterici bir bakış sunmak.

Hukuki Çerçeve

Kentsel dönüşüm, Türkiye’de uzun yıllar boyunca dağınık mevzuat hükümleriyle yürütülüyordu. 2012

yılında kabul edilen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, bu

dağınıklığı gidererek dönüşüm süreçlerini tek çatı altında topladı. Kanunun amacı, afet riski taşıyan

yapıların ve alanların dönüştürülmesi, can ve mal güvenliğinin sağlanması ve yaşanabilir çevrelerin

oluşturulmasıdır.

Uygulamada bu kanun, hem maliklerin mülkiyet hakkını hem de yüklenici firmaların yatırım süreçlerini

doğrudan ilgilendirir. Çünkü dönüşüm çoğu zaman, arsa sahipleriyle müteahhit firmalar arasında yapılan

kat karşılığı inşaat sözleşmeleri üzerinden yürür. Bu noktada tarafların haklarını ve yükümlülüklerini

belirleyen temel dayanak, 6306 sayılı Kanun ile bu Kanun’a dayanılarak çıkarılan “Afet Riski Altındaki

Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yönetmelik”tir.

1. 7471 Sayılı Kanun ile Getirilen Yenilikler

9 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun, 6306 sayılı Kanun’u köklü biçimde değiştirdi. Bu değişikliklerle

birlikte dönüşüm süreci hem idari hem de özel hukuk yönünden yeniden düzenlendi:

a. Karar Alma Oranı (Salt Çoğunluk Esası)

Önceden dönüşüm için maliklerin en az üçte iki (2/3) oranında çoğunluğu aranıyordu. 7471 sayılı Kanun

ile artık birçok durumda salt çoğunluk (%50+1) yeterli hale getirildi. Bu düzenleme, özellikle çoğunluk

sağlanamadığı için duran projelerde süreci hızlandırmayı amaçlıyor.

b. Pay Satışı ve Kamulaştırma Süreci

Salt çoğunlukla karar alınması sonrası, katılmayan maliklerin paylarının diğer maliklere, Bakanlığa veya

TOKİ’ye satılabilmesi mümkün hale geldi. Bu, firmalar açısından da sürecin önünü açan en önemli

değişikliklerden biri oldu.c. Yeni İdari Yapı: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı

6306 sayılı Kanun’un uygulanmasından artık doğrudan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı sorumlu. Bu

başkanlık, Bakanlık adına yetkilendirme, riskli yapı tespiti ve uygulama kararlarını yönetiyor.

d. Rezerv Yapı Alanı Tanımı Genişletildi

Daha önce yalnızca “yeni yerleşim alanı” olarak tanımlanan rezerv yapı alanı, artık afet riski altındaki

alanların dışında da belirlenebiliyor. Bu, dönüşüm yatırımlarının yalnızca riskli bölgelere sıkışmadan

daha geniş bir planlama anlayışıyla yapılabilmesini sağladı.

e. Kira Yardımı ve Finansal Teşvikler

Malikler ve kiracılara sağlanan kira yardımlarının usul ve esasları yeniden düzenlendi. Ayrıca projelerde

finansman desteği ve kredi teminatı uygulamaları genişletildi.

2. Uygulama Yönetmeliği (21 Mayıs 2024 Değişiklikleri)

21 Mayıs 2024 tarihli değişiklikle “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Uygulama

Yönetmeliği” de 7471 sayılı Kanun’a uyumlu hale getirildi.

Bu değişikliklerle öne çıkan bazı noktalar şunlardır:

Riskli yapı tespitine ilişkin süreler kısaltıldı; itiraz ve tespit prosedürleri sadeleştirildi.

Rezerv yapı alanı tanımındaki “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi kaldırılarak, uygulama alanı

genişletildi.

Karar alma usulü ve uygulama kararı tebliği süreçleri dijitalleştirildi (e-Devlet ve ilan yoluyla tebligat).

Malik muvafakati prosedürleri, artık salt çoğunluk esasına göre uyumlaştırıldı.

3. Özetle: Mevzuatın Güncel Yönelimi

Yapılan tüm bu değişiklikler, kentsel dönüşüm sürecini hem bürokratik olarak hızlandırmayı, hem de

yatırımcı firmalar için öngörülebilir bir hukuk zemini oluşturmayı hedefliyor.

Ancak bu hızlanma, aynı zamanda malikler açısından yeni dikkat noktaları, firmalar açısından ise yeni

yükümlülükler doğuruyor.

Kat Karşılığı Sözleşmelerde Firma/Yüklenici Açısından Dikkat Edilecek Noktalar

Kentsel dönüşüm projeleri, arsa sahipleriyle yüklenici firmalar arasında yapılan kat karşılığı inşaat

sözleşmeleri üzerinden yürür. Bu sözleşmeler, özel hukuk alanında görünmekle birlikte; 6306 sayılı

Kanun, 7471 sayılı Kanun değişiklikleri ve Uygulama Yönetmeliği gereği kamu hukukuna da dokunan

yönler taşır.

Bu nedenle yüklenici firmaların yalnızca ticari değil, hukuki ve idari sorumluluklarını da titizlikle

yönetmeleri gerekir.

1. Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun “eser sözleşmesi” hükümlerine tabi olmakla

birlikte, aynı zamanda bir taşınmaz devrini içerdiği için resmî şekle tabidir. Bu, sözleşmenin noter

huzurunda düzenlenmesi ve tapu müdürlüğüne şerh edilmesi gerektiği anlamına gelir.

Pratikte yapılan hata: Birçok firma, proje başında ön protokol ya da muvafakatname imzalayarak işe

başlar. Ancak bu belgeler, tapuya şerh edilmedikçe malik açısından bağlayıcı değildir ve yatırımcının

hukuki korumasını sağlamaz.Doğru uygulama:

Proje başlamadan önce tüm maliklerle noter onaylı, açık, tam düzenleme şeklinde sözleşme

imzalanmalıdır.

Arsa payı devri hangi aşamada yapılacaksa, bu da açıkça belirtilmelidir (örneğin ruhsat sonrası, kaba

inşaat sonrası vb.)

2. Karar Alma Süreci: Salt Çoğunluk ve Çoğunluğa Katılmayan Maliklerin Durumu

7471 sayılı Kanun değişikliğiyle birlikte, artık salt çoğunluk (%50+1) oranında malik onayıyla dönüşüm

kararı alınabiliyor.

Bu değişiklik, özellikle projelerin tıkanma riskini önemli ölçüde azalttı.

Ancak burada yüklenicinin dikkat etmesi gereken önemli noktalar var:

Salt çoğunluğun sağlandığı durumlarda dahi, azınlık maliklerin paylarına ilişkin satış veya kamulaştırma

süreçleri yasal süre içinde yürütülmelidir.

Bu süreçte, idareyle (Bakanlık veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) tam uyum içinde çalışmak zorunludur.

Satış veya kamulaştırma işlemi tamamlanmadan inşaata başlanması, ileride idari yaptırımlar veya tescil

iptalleriyle sonuçlanabilir.

3. Yüklenicinin Yetki ve Ehliyet Durumu

Firmaların, kentsel dönüşüm projelerinde faaliyet gösterebilmeleri için ilgili müteahhitlik yeterlilik

belgesine sahip olmaları gerekir. Yönetmelik uyarınca, yapı müteahhitliği yetki belgesi olmayan firmalar

kentsel dönüşüm kapsamında sözleşme yapamaz.

Ayrıca, proje üstlenen firmaların;

SGK ve vergi borcu bulunmaması,

Ticaret sicil kayıtlarının güncel olması,

Ortaklık yapısının değişmesi halinde Bakanlık bildirimlerini zamanında yapması gerekir.

Uygulamada sık yapılan hata:

Bazı firmalar, müteahhitlik belgesini başka bir şirket üzerinden kullanarak sözleşme yapıyor. Bu durum,

ileride sözleşmenin geçersizliği ve müteahhitin sicilinin silinmesi gibi sonuçlara yol açabiliyor.

4.Teminat, Finansman ve Malik Güvencesi

Kentsel dönüşüm sürecinde firmalar için en kritik güven unsurlarından biri, finansal sürdürülebilirliktir.

Malikler, haklı olarak “müteahhit inşaatı bitiremezse ne olur?” sorusunu sorar. Bu nedenle firmalar:

Banka teminat mektubu,

İnşaat tamamlanma sigortası,

Finans kuruluşlarından proje kredisi gibi teminat mekanizmalarını kullanmalıdır.

Bu sadece malik güvenini değil, projenin kamu nezdinde itibarını da güçlendirir.

Aksi durumda, 6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi kapsamında sözleşme feshi veya kamulaştırma

devreye girebilir.5. Sözleşme İçeriğinde Dikkat Edilmesi Gereken Kilit Maddeler

Bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde firmalar açısından özellikle şu hususlar net olmalıdır:

Teslim süresi ve gecikme cezaları (örneğin inşaat ruhsatı alındıktan itibaren 24 ay içinde

tamamlanacaktır).

Yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerin açıkça belirtilmesi (örnek: A ve B bloktaki 5, 6, 7 no’lu

daireler).

İnşaat standardı (beton sınıfı, malzeme kalitesi, projeye uygunluk).

Devir koşulları (arsa payı devrinin hangi aşamada yapılacağı).

Sigorta ve sorumluluk hükümleri (iş kazası, üçüncü kişilere zarar, yüklenicinin sorumluluğu).

6.Uygulamada Firma Danışmanlığının Önemi

Kentssel dönüşüm projeleri, yalnızca inşaat süreci değil; malik ilişkileri, idari izinler, finans, tapu, vergi

ve kamu denetimi içeren çok katmanlı bir yapıdır.Bu nedenle firmaların her aşamada hukuk danışmanlığı

alması sadece sözleşme hazırlanırken değil, paydaş görüşmeleri,ruhsat süreci,tahliye ve yıkım aşaması,kat

mülkiyeti tescili ve iskan süreci gibi noktalarda da hukuki kontrol sağlaması gerekir.Bu yaklaşım,

yüklenicinin hem malikler nezdinde güvenilirliğini artırır hem de ileride doğabilecek idari yaptırımların

önüne geçer.