Hukukun Nabzı

Giriş

Türkiye'nin yapı stokunun büyük bir kısmı 2000 yılı öncesinde inşa edilmiş yapılardan oluşuyor. Deprem riski, imar sorunları ve altyapı yetersizlikleri, kentsel dönüşümü yalnızca bir tercih değil, zorunluluk haline getirdi. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun bu ihtiyaca yanıt vermek üzere yürürlüğe girdi.

Ancak bu süreç yalnızca binaların yıkılıp yeniden yapılmasından ibaret değildir. Kentsel dönüşüm; maliklerin mülkiyet haklarını, yüklenici firmaların yatırım ve sözleşmesel sorumluluklarını doğrudan etkileyen karmaşık bir hukuki süreçtir. Taraflar arasındaki en kritik bağ ise çoğunlukla kat karşılığı inşaat sözleşmeleridir.

Bu makale, 6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı Kanun değişiklikleri ve güncel uygulama yönetmelikleri çerçevesinde kentsel dönüşüm firmalarına yol gösterici bir bakış sunmayı amaçlamaktadır.

Hukuki Çerçeve

2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanun, dağınık mevzuat hükümlerini tek çatı altında topladı. Kanunun amacı; afet riski taşıyan yapıların dönüştürülmesi, can ve mal güvenliğinin sağlanması ve yaşanabilir çevrelerin oluşturulmasıdır.

7471 Sayılı Kanun ile Getirilen Yenilikler (Kasım 2023)

Karar alma oranı: Dönüşüm için aranan 2/3 çoğunluk şartı, birçok durumda salt çoğunluğa (%50+1) indirildi. Bu düzenleme, çoğunluk sağlanamadığı için duran projelerde süreci hızlandırmayı amaçlıyor.

Pay satışı ve kamulaştırma: Salt çoğunlukla karar alınmasının ardından katılmayan maliklerin paylarının diğer maliklere, Bakanlığa veya TOKİ'ye satılabilmesi mümkün hale geldi.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı: Kanunun uygulanmasından artık doğrudan bu başkanlık sorumlu; yetkilendirme, riskli yapı tespiti ve uygulama kararlarını yönetiyor.

Rezerv yapı alanı: Tanım genişletilerek dönüşüm yatırımlarının yalnızca riskli bölgelere sıkışmadan daha geniş bir planlama anlayışıyla yapılabilmesinin önü açıldı.

Kira yardımı ve finansal teşvikler: Malikler ve kiracılara sağlanan kira yardımlarının usul ve esasları yeniden düzenlendi; finansman desteği ve kredi teminatı uygulamaları genişletildi.

Uygulama Yönetmeliği (Mayıs 2024 Değişiklikleri)

Yönetmelik, 7471 sayılı Kanun'a uyumlu hale getirildi. Öne çıkan değişiklikler şunlardır: riskli yapı tespitine ilişkin süreler kısaltıldı ve itiraz prosedürleri sadeleştirildi; karar alma ve tebligat süreçleri e-Devlet üzerinden dijitalleştirildi; malik muvafakati prosedürleri salt çoğunluk esasına göre uyumlaştırıldı.

Kat Karşılığı Sözleşmelerde Firmaların Dikkat Etmesi Gereken Noktalar

1. Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmesi hükümlerine tabi olmakla birlikte bir taşınmaz devrini de içerdiğinden resmî şekle tabidir. Bu, sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmesi ve tapu müdürlüğüne şerh edilmesi gerektiği anlamına gelir.

Uygulamada sık yapılan hata; birçok firmanın proje başında yalnızca ön protokol veya muvafakatname imzalayarak işe başlamasıdır. Ancak bu belgeler tapuya şerh edilmedikçe yatırımcının hukuki korumasını sağlamaz. Doğru uygulama için proje başlamadan önce tüm maliklerle noter onaylı, tam düzenleme şeklinde sözleşme imzalanmalı; arsa payı devrinin hangi aşamada yapılacağı açıkça belirtilmelidir.

2. Karar Alma Süreci ve Azınlık Maliklerin Durumu

Salt çoğunluğun sağlandığı durumlarda dahi azınlık maliklerin paylarına ilişkin satış veya kamulaştırma süreçleri yasal süre içinde yürütülmelidir. Bu süreçte idareyle tam uyum içinde çalışmak zorunludur; işlem tamamlanmadan inşaata başlanması ileride idari yaptırımlar veya tescil iptalleriyle sonuçlanabilir.

3. Yüklenicinin Yetki ve Ehliyet Durumu

Firmaların kentsel dönüşüm projelerinde faaliyet gösterebilmeleri için yapı müteahhitliği yeterlilik belgesi zorunludur. Bunun yanı sıra SGK ve vergi borcu bulunmaması, ticaret sicil kayıtlarının güncel olması ve ortaklık yapısı değişikliklerinde Bakanlık bildirimlerinin zamanında yapılması gerekir. Müteahhitlik belgesinin başka bir şirket üzerinden kullanılması, sözleşmenin geçersizliği ve müteahhit sicilinin silinmesi gibi ağır sonuçlara yol açabilir.

4. Teminat ve Finansal Güvenceler

Malikler için en temel güvence, firmanın finansal sürdürülebilirliğidir. Bu nedenle firmalar; banka teminat mektubu, inşaat tamamlanma sigortası ve proje kredisi gibi teminat mekanizmalarını kullanmalıdır. Aksi durumda 6306 sayılı Kanun'un 6/A maddesi kapsamında sözleşme feshi veya kamulaştırma devreye girebilir.

5. Sözleşmede Olması Gereken Kilit Maddeler

Bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde şu hususlar açıkça yer almalıdır: teslim süresi ve gecikme cezaları, yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerin net olarak belirtilmesi, inşaat standardı ve malzeme kalitesi, arsa payı devrinin hangi aşamada yapılacağı, sigorta ve sorumluluk hükümleri.

6. Hukuk Danışmanlığının Önemi

Kentsel dönüşüm projeleri; malik ilişkileri, idari izinler, finans, tapu, vergi ve kamu denetimini kapsayan çok katmanlı bir yapıdır. Firmalar yalnızca sözleşme hazırlanırken değil; paydaş görüşmeleri, ruhsat süreci, tahliye ve yıkım aşaması ile kat mülkiyeti tescili ve iskan sürecinde de hukuki danışmanlık almalıdır. Bu yaklaşım hem malikler nezdinde güvenilirliği artırır hem de olası idari yaptırımların önüne geçer.